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选择哪一种评估方法才能拿到更多的补偿呢?

文章作者:来源:www.kuisparlay.com时间:2020-02-14



搬迁户不时来咨询小编辑:“我的房子要被拆除了。我能得到多少补偿?”事实上,这个问题也可能与选择哪种评估方法有关。接下来,我将向您简要介绍各种评估方法。

《国有土地上房屋征收评估办法》,第13条第1款规定:“注册房地产估价师应根据估价对象和当地房地产市场情况,分析市场法、收益法、成本法和假设开发法等估价方法的适用性,然后选择其中一种或多种方法对被征收房屋进行估价。

因此,该房屋的价值可以采用市场法、收益法、成本法、假设发展法、基准地价修正法等方法。接下来,我将向您简要介绍这些方法。

市场法则:市场法则也被称为市场价格比较法。它是指通过比较被评估资产与最近出售的类似资产之间的异同,并调整类似市场价格来确定被评估资产价值的资产评估方法。值得注意的是,采用这种方法的前提是有类似房屋的交易可供参考。在实践中,特别是对于集体土地上的房屋,缺乏类似房屋的交易,也缺乏参考标准。此时,补偿价格可通过与同一项目中的其他搬迁户进行比较来确定。

收益法:也称为收益资本化法和收益还原法。它是房地产估价中常用的方法之一。收益法(income method)是估算估价对象的正常未来净收入,选择适当的收益率或资本化率和收益乘数,将其折现到估价时点,并累加以估算估价对象客观合理的价格或价值,预测估价对象的未来收入,然后利用收益率或资本化率和收益乘数将其转化为价值,得到估价对象的价值的方法。如果被征用的房屋或类似房地产具有经济效益,应采用这种方法。

成本法:指从估价对象的估计重置或重建价格中扣除折旧的计算方法。

假想开发法:是指在开发完成后,通过估计估价对象的价值,扣除估计的正常开发成本、税费、利润等,来估计估价对象客观合理的价格或价值的方法。当使用贴现现金流法时,不扣除利润。房子正在建造中,应该采用这种方法。

基准地价修正方法:指政府决定公布基准地价的地区,通过调整估价对象所在地区的基准地价获得估价对象的客观价格。但是房子的价格不仅受自身的影响,还受许多因素的影响,比如环境。像同一地点的房地产一样,由于周围环境的不同,房价可能会有所不同。

总之,被拆迁人可以选择最能反映房屋价值的评估方法。最好选择市场方法。如果不能使用市场法,可以选择两种或两种以上的评估方法进行评估,然后用加权平均法确定自己房屋的价格。

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